从2025年下半年开始，科兴科学园陆续有搬家公司的货车出现。腾讯员工在周五下班前会将显示器、电脑、键盘和个人物品打包好，贴上工位号。周末，这些物品将由搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工会在新的工位上重新安顿好，接通电源，继续工作。

这场搬迁历时近一年，科兴近20万平方米的办公空间逐步腾空，这个园区最大的租户已离开在此居住了13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的离开并非突如其来。早在2019年腾讯在大铲湾拿地时，科兴就预料到腾讯终将搬离。

在许多游戏行业从业者的印象中，腾讯与科兴似乎密不可分。长久以来，科兴的众多服务、空间和人流都围绕着腾讯这个大客户展开，外界提及科兴便会联想到腾讯，许多腾讯员工也在此度过了他们的职业生涯。

今年6月，最后一批腾讯游戏员工迁至企鹅岛。随着腾讯的离去，一系列问题也随之而来——当腾讯不再是科兴的代名词后，科兴将如何重新定义自身？

刘滔，一位在科兴工作十余年的老员工，近年来主要负责园区的运营服务。他能清晰地说出科兴的建设时间线：“一期是2010年到2013年完成，二期是2014年到2019年完成。”科兴坚持自主运营园区物业，不委托第三方，也不对外提供物业服务。一位科兴工作人员表示：“我们公司过去20年没有卖过房子。”

腾讯于2013年入驻科兴，那一年微信刚刚崭露头角。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。“我大概是14、15年以后才知道，原来腾讯最主要的经营业务、有利润的增长点是它的游戏。”虽然腾讯音乐娱乐集团（TME）等部门也在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，工作区域占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷入驻。柔宇科技在此起步后，前往龙岗建立了生产基地；富途证券最初仅租赁五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值一度超过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的增加，园区内的人流量也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。“人流最高的时候有五六万人，出租率也是爆棚。”刘滔回忆，那时科兴的夜晚灯火通明，晚上11点打车都困难，八九点更是如此。“别人说当时科兴是现象级的。它代表深圳的一个特色，非常有活力。”这里甚至被誉为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点比巅峰期来得更早。在人流依然旺盛的时候，科兴的租金已开始下滑。从2012年到2018年，科兴的租金一路攀升，在2018年10月左右达到最高点后开始回落。科兴方面将2018年的租金下降与贸易战联系起来。2019年，科兴的房租再次出现较大幅度下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的影响持续发酵，科兴的租金再次出现波动。

随着园区内人数的增加，科兴G层的商业配套也随之繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有几家店，加上刷卡的食堂，与周边其他园区并无显著差异。鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”常常需要排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等店铺林立。在科兴做全职保洁的张丽，中午会在G层的快餐店兼职，帮忙打饭、洗碗，每天能赚20元并解决一顿饭。六年间，她见证了许多店铺的开业与关闭，“有的生意不好，倒闭了，你又得重新找，但这里总有饭店需要招小时工的。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“有外卖平台来解决，它能够用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有商业。”

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班到深夜的员工下楼吃一顿饭是刚需。但到了2022年以后，堂食的比例持续下降。即使白天人流量尚可，晚餐时段的客流量也难以恢复到从前。腾讯搬离后，商业收缩更为明显，“阿嬷手作”不再门庭若市，大部分餐馆客流下降，也有部分店家难以维持而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人从5月的中旬慢慢地就少了，地库的车也少了很多，以前停满了找不到位子，现在空了很多出来。”

园区如何适应互联网公司的作息节奏，是科兴多年来一直在努力的方向。科兴拥有一些不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建成之初便处于国内领先水平。

例如，冷气系统是其不可或缺的服务之一。互联网公司上下班时间不固定，经常工作到深夜甚至凌晨。写字楼的中央空调通常是整栋楼统一开关，如果科兴像普通写字楼那样按时关机，将难以满足需求。科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一，其地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水降至4-7度储存；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节约电费。蓄冷还能提前储存冷量，在中央空调关机后仍可随时取用，使园区供冷更为灵活，无需主机整夜运转。

电力系统也为不间断运营而设计。园区从不同的变电站接入了5条电力专线，自建成以来从未出现过停电。这对在科兴运营的技术企业至关重要，腾讯的机房供电不能中断，一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有5000多个车位，为提高效率，在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用该技术的园区之一。

除了硬件设施，科兴的物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提到，在有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且不收取费用。例如，腾讯的《无畏契约》上线时，在东门中庭摆放了一个会动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地的《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各个门口悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业的关系：“我们认为跟客户之间是一个合作的关系，共生的关系，不是一个传统的商业物业租赁的关系。”然而，“共生”也意味着代价：当最大的“共生体”离开，剩余的部分需要经历阵痛。

腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来最重要的一件事：“这是我们最大的一个变数，但从打造园区的角度讲，也是最大的一个机会。”搬迁分批进行，2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，前后持续将近一年。

据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是市场形成的，并不是哪个企业能够做成的。”

刘滔随后谈到了腾讯搬走后科兴的另一面：“我们也看到园区有新的血液。”他表示，过去腾讯占据的比例较大，园区许多服务都为其量身定制，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯走了以后，我们会更加开放，整个园区的生态也会更加多样化。”

科兴当前最紧迫的任务是吸引新企业入驻。在科兴看来，商业、人流、消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖大中小企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小公司，再到上市公司级别的大客户。他不打算以公司规模设门槛，因为如此庞大的体量需要各种类型、各种规模的企业。例如，园区内从事新能源业务的易储原本在两栋楼分开办公，一直希望集中起来，在腾讯退租后向科兴提出了扩租需求；也有外部企业得知有大面积空置后，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍：“天地墙（指装修中的顶、地、墙三面）里面能看到的部分，包括电梯的轿厢、门套、灯光，都要做整体的改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则改造为可拎包入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴目前面临的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位，科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，间接影响则包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。刘滔对此并不特别担忧，他认为这是市场发展到某个阶段的必然结果。他相信科兴的根基依然扎实，地理位置优越，位于南山核心地段，与地铁站零距离，加上多年积累的服务和良好口碑，使其相比大部分园区更具竞争力。

除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是该园区的招牌之一。在腾讯搬离之前，科兴就计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个机构构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区提供政策支持。创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目历时一年推进，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间完成落地——4月份正式揭牌，5月首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的启动与腾讯搬离有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯退出后留下的空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业可入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则可进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，笔者恰巧赶上了一次“游托邦”的路演活动。有意入驻的团队轮流上台介绍项目，由评委打分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者过去就在科兴办公。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，她认为科兴拥有三大优势：一是地理位置优越，位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多具备高学历和大厂背景，且许多已在附近安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的各项人才补贴，均已有详细的落地细则和预算。三是创梦天地自身就是一家游戏公司，更能切实理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区是真的懂游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常不被理解：它们缺乏厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“到一些区办理贷款、开户时，对方看着报表会直犯嘀咕，‘你的资产负债表怎么资产这么少？你抵押什么？’税务方面也一样，研发型公司前两三年亏损是常态，税务局经常打电话，或者来检查公司是否偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首期入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落地南山区。融资到账后，他去中国银行开立对公账户。他回忆，客户经理起初也认为“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出却高达一百多万。后来银行人员实地考察后，才认识到这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的城区，只有深圳南山、上海徐汇和成都高新这几个地方。

严佩诗以乐观的心态看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她说：“你看深圳最近发布的数据，去年（2025年）常住人口增加了近26万，全国排第一。南山区本身在整个深圳来讲就是核心区，不管GDP、增长、上市公司布局都是很优秀的。我觉得不管是放在深圳来看还是放在南山来看，大家都不要那么焦虑。”

张丽在科兴做了六年保洁工作，腾讯的搬离并未对她产生特别大的影响。“人少对我们工作没有多大的影响。”腾讯有自己的保洁团队，搬离时也一并带走了。她每月工资3600元，加上兼职收入可达四五千，公司提供住宿，中午兼职的饭店包餐，每月还能积攒一些。她也不太担心腾讯搬走的影响，今年5月合同到期后，物业又续签了两年。

腾讯员工刘雪在科兴工作了五年，从实习到正式入职，工位从C栋换到D栋。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约笔者在G层的润园四季椰子鸡用餐。“我周末来科兴吃饭，是那种发朋友圈要被笑话的程度，你知道吧？朋友肯定觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她家住宝安和南山交界处，以前到科兴通勤约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离虽然近了，通勤反而更慢，岛上没有地铁直达，只能打车或乘坐接驳车。“那边交通太不方便了，一路很多红灯，比来科兴还要慢。晚上10点以后基本要打半小时以上，这还是我滴滴已经是V7会员的情况下，因为大家都是V7，等于大家都没特权，就看哪个倒霉蛋了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千出头，有的还是海景房，但换一个园区意味着需要重新熟悉。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较蠢”，中午哪家餐馆最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些在新的园区里都需要时间来建立。

“这地方太多回忆了。”她说这话时，笔者和她正漫步在科兴G层，她形容回科兴有“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天光顾的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人，有些人随她一同搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调去了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了组里60%的KPI，但因是外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升到了很高职位，绩效两次拿到最高分，却辞职了，因为觉得所做之事并非所愿。离职后却陷入了恐惧，担心过去的成功只是运气，不敢面试新工作，害怕被拒会证明一切都是偶然。

在搬空后的腾讯工区，笔者和刘雪边走边聊，不自觉地走到了C座楼下。她像往常一样掏出工卡刷闸机，但没有反应；换个入口，依旧无效。“我的工卡已经掉权限了。”她站在闸机外往里看，里面已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯期间，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。笔者和她从消防楼梯爬上六楼，过去